Thông tư 07/2015 Ngân hàng thương mại
Từ ngày 1.7, Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực. Để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi có bảo lãnh của ngân hàng thương mại.
Nhằm hướng dẫn thực hiện, Ngân hàng nhà nước đã chính thức ban hành Thông tư 07/2015 quy định về hoạt động bảo lãnh ngân hàng của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó có quy định việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản.
Theo đó, Ngân hàng thương mại phải có trách nhiệm hoàn trả số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng nếu chủ đầu tư không thực hiện giao nhà theo tiến độ đã cam kết, khi phát hành bảo lãnh cho chủ đầu tư.
Theo Thông tư này, khi thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh động sản, ngân hàng thương mại phải tuân thủ 3 quy định:
1. Nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản.
2.Ngân hàng thương mại đánh giá chủ đầu tư có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các khoản tiền khác của bên mua, bên thuê mua đã trả cho chủ đầu tư đúng mục đích.
3. Cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất 30 ngày kể từ ngày bàn giao cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thoả thuận của chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua nhà ở.
Thông tư số 07 quy định theo hướng tất cả các ngân hàng thương mại được Ngân hàng nhà nước cấp phép hoạt động bảo lãnh thì đều được thực hiện bảo lãnh trong bán, cho mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngoài các quy định trên, ngân hàng thương mại phải tuân thủ các định chung về hoạt động bảo lãnh ngân hàng.
CÂU HỎI – TRẢ LỜI ( Questions – Answers)
“Dưới đây là một số Q&A tại dự án Gamuda Gardens để quý khách tham khảo thêm”:
1. Có phải khi mua căn hộ nào, khách hàng cũng được chủ đầu tư (CĐT) cấp bảo lãnh?
Trả lời: CĐT có nghĩa vụ yêu cầu ngân hàng bảo lãnh khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Khi bán, cho thuê mua nhà ở có sẵn (căn hộ đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng) thì CĐTkhông có nghĩa vụ yêu cầu ngân hàng bảo lãnh.
2. Bảo lãnh của ngân hàng thể hiện dưới hình thức nào?
Trả lời: Văn bản bảo lãnh của Ngân hàng có thể thể hiện dưới một trong các hình thức: Thư bảo lãnh hoặc hợp đồng bảo lãnh
3. Nghĩa vụ của CĐT, ngân hàng với khách hàng trong việc thực hiện bảo lãnh bán căn hộ như thế nào?
Trả lời: CĐT có nghĩa vụ cung cấp bản sao văn bản bảo lãnh cho khách hàng khi ký HĐMB căn hộ hình thành trong tương lai. Khi CĐT không thực hiện bàn giao nhà ở đúng tiến độ quy định trong HĐMB với khách hàng mà CĐT không thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tiền mua nhà và/hoặc phạt cho khách hàng theo đúng quy định của Hợp Đồng Mua Bán thì khách hàng được yêu cầu Ngân hàng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh thay chủ CĐT thanh toán cho Khách hàng.
4. Thời hạn của bảo lãnh kéo dài đến khi nào?
Trả lời: Thời hạn hiệu lực của HĐ bảo lãnh kéo dài ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà theo quy định của HĐMB căn hộ. Thực tế CĐT sẽ bảo lãnh dài hơn đảm bảo sau 30 ngày kể từ ngày phát sinh quyền chấm dứt Hợp Đồng Mua Bán Nhà của Bên Mua do Bên Bán chậm bàn giao nhà ở theo quy định.
5. Trước khi căn hộ được cấp sổ đỏ mà khách hàng chuyển nhượng HĐMB thì bảo lãnh còn tiếp tục có hiệu lực không?
Trả lời: Nếu tại thời điểm khách hàng chuyển nhượng HĐMB mà khách hàng đã được bàn giao căn hộ thì văn bản bảo lãnh đã hết hiệu lực. Nếu tại thời điểm chuyển nhượng HĐMB mà khách hàng chuyển nhượng HĐMB chưa được bàn giao căn hộ thì văn bản bảo lãnh của ngân hàng vẫn có giá trị và khách hàng có thể chuyển nhượng VB bảo lãnh cho bên mua mới nếu có thỏa thuận với chủ đầu tư và ngân hàng.
6. Đến thời điểm này, CĐT đã thực hiện được trách nhiệm bảo lãnh chưa? Nếu rồi, thì sẽ thực hiện cụ thể như thế nào? Nếu chưa thì vì sao? Và khi nào CĐT sẽ thực hiện?
Trả lời: Theo quy định của Luật KD BĐS thì NHNN sẽ công bố danh sách NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai. Hiện nay, thông tư 07/2015/TT-NHNN mới ban hành quy định và hướng dẫn về việc các NH thực hiện bảo lãnh đối với nhà ở hình thành trong tương lai và đến 9/8/2015 mới có hiệu lực nên CĐT đang triển khai làm việc với các ngân hàng.
7. Với khách hàng mua nhà từ 1/7/2015, mà chưa được CĐT cung cấp HD bảo lãnh thì có được cấp bổ sung khi CĐT thực hiện bảo lãnh ko?
Trả lời: Khách hàng sẽ được cấp bổ sung khi chủ đầu tư ký văn bản bảo lãnh với ngân hàng. CĐT sẽ cấp xác nhận cho KH khi ký HĐMB về thời hạn CĐT cung cấp văn bản bảo lãnh cho KH đối với các HĐMB ký kết từ 01/7/2015.
8. Khách hàng có phải đóng thêm bất kỳ khoản tiền nào liên quan đến việc bảo lãnh cũng như khi yêu cầu ngân hàng thực hiện bảo lãnh không?
Trả lời: Khách hàng không phải đóng thêm tiền để được cấp bản sao HĐ bảo lãnh cũng như khi yêu cầu Ngân hàng thực hiện bảo lãnh.
9. Khoản phí bảo lãnh CĐT có tính vào giá bán ko? Nếu có thì tính như thế nào?
Trả lời: Đây là trách nhiệm của CĐT theo luật định và sẽ không tính vào giá bán Căn Hộ/Biệt Thự. Tuy nhiên, là một khoản chi phí hợp lệ của CĐT.
Xem thêm: