Ông Lê Thanh Thản: “Trùm” nhà giá rẻ và nỗi ám ảnh của người mua nhà.

Sở hữu chuỗi khách sạn 3-5 sao tại hàng chục tỉnh, thành, nhưng Tập đoàn Mường Thanh do ông Lê Thanh Thản làm Chủ tịch mới thực sự được chú ý đến khi triển khai các dự án nhà ở tại Hà Nội.

Năm 2012, từ sau khi Doanh nghiệp tư nhân số 1 Điện Biên (thuộc Tập đoàn Mường Thanh) mở bán chung cư Đại Thanh với giá sốc, chỉ 10 triệu đồng/m2, giảm 3-4 triệu đồng so với trước đó thì đơn vị này mới được biết đến với vai trò là chủ đầu tư dự án nhà ở. Với chính sách này, lần đầu tiên Hà Nội xuất hiện một dự án nhà thương mại có giá dưới 500 triệu đồng (bằng 1/3 giá của các dự án có vị trí tương đương). Chính vì thế, chỉ sau khi mở bán một thời gian ngắn, hàng nghìn căn hộ tại dự án này đã được giao dịch thành công và chủ yếu là mua ở thực.

Khi thị trường khủng hoảng, chính sách giảm giá mạnh của doanh nghiệp này đã tạo nên một cú hích lớn, kèm theo nhiều đồn đoán về những khó khăn của chủ đầu tư.

Người mua nhà từng phải chịu khoản chênh 3-5 triệu đồng/m2 khi mua nhà giá rẻ của Doanh nghiệp tư nhân số 1 Điện Biên. Ảnh: Bá Đô

Tuy nhiên, khi thị trường đang ở giai đoạn đóng băng, việc hàng nghìn căn hộ được bán “thần tốc” trong một thời gian ngắn là cú lội ngược dòng và là một “hiện tượng” trên thị trường khiến nhiều chủ đầu tư phải nhìn lại chiến lược của mình. Cũng vì thế, không lâu sau đó, Doanh nghiệp tư nhân số 1 Điện Biên đã liên tục mua lại các dự án chậm tiến độ để triển khai hàng loạt dự án nhà giá rẻ với giá gốc chỉ trên dưới 15 triệu đồng tại khu vực vành đai 3, Linh Đàm. Mỗi lần ra sản phẩm đã tạo nên những cơn sốt giao dịch dù thị trường vẫn đang đóng băng.

Những cơn sốt thanh khoản đó kéo theo sự xuất hiện ngày càng nhiều của các sàn bất động sản, môi giới sống bằng các dự án của chủ đầu này. Vì thế, dù được coi là nhà giá rẻ, nhưng trên thực tế, người mua phải thông qua các sàn trung gian và phải chịu thêm giá chênh từ 2-5 triệu đồng/m2. Nhờ đầu tư vào các dự án của đơn vị này, không ít nhà đầu tư đã giàu lên và bán kiếm chênh 100-300 triệu đồng chỉ sau vài tháng thậm chí vài tuần.

Trong khi nhiều dự án chậm tiến độ, không ít đại gia máu mặt sa lầy với bất động sản, chủ đầu tư, nhà thầu mắc kẹt giữa tiền trả nhân công, tiền vay ngân hàng, tiền mua vật liệu… thì hàng chục nghìn căn hộ chung cư của ông Thản đã được bán ra chỉ trong vài năm. Nhiều chuyên gia đã cho rằng, trong giai đoạn thị trường khủng hoảng, Doanh nghiệp tư nhân số 1 Điện Biên đã mở ra một trào lưu nhằm giải quyết bế tắc cho các chủ đầu tư. Không ít chủ đầu tư sau đó vì muốn tìm lối thoát cũng đã chuyển hướng sang phân khúc này.

Thời điểm đó, chia sẻ bí quyết để bán nhà thấp hơn thị trường nhưng vẫn có lãi, ông Thản cho rằng cần quản lý chặt chẽ vật tư và hạn chế những khâu không cần thiết. Thay vì chi hàng chục tỷ đồng thuê đơn vị thiết kế, đơn vị này đã tự làm để tiết giảm chi phí. Ông Thản cũng cho biết, lãnh đạo cấp cao trong doanh nghiệp trực tiếp chỉ đạo quá trình thi công dự án mà không qua trung gian. Đơn vị này cũng tự sản xuất một số vật liệu để kiểm soát giá thành và chất lượng.

Đặc biệt, một trong những kinh nghiệm của ông là không sử dụng đòn bẩy tài chính, không vay vốn ngân hàng nên không chịu áp lực trả lãi và giá bán cũng không bị đội quá cao. Hơn nữa, việc luôn thúc nhanh tiến độ xây dựng cũng sẽ tiết giảm chi phí, nhanh thu tiền của người mua nhà. Cũng vì tiến độ xây dựng nhanh, giá bán rẻ nên “chung cư ông Thản” là lựa chọn của hàng nghìn gia đình trẻ.

Tuy nhiên, chiến lược tiết kiệm, cắt giảm chi phí cùng với việc triển khai ồ ạt các dự án có quy mô lớn đã khiến chủ đầu tư này đối mặt với không ít thách thức khi xảy ra một loạt sự cố tại các dự án. Điều này đã khiến doanh nghiệp phải đối mặt với nguy cơ bị khởi tố do có dấu hiệu trốn thuế, vi phạm quy định quản lý nhà ở tại 12 dự án đã và đang triển khai tại Hà Nội.

Trước khi cơ quan quản lý xem xét quyết định này, hàng loạt sự cố nghiêm trọng về cháy nổ, sập giàn giáo công trình, xây vượt tầng, xây không đúng quy hoạch… đã nhiều lần xảy ra tại các dự án của Doanh nghiệp tư nhân số 1 Điện Biên. Bên cạnh câu chuyện về chất lượng công trình, những dự án đã đưa vào vận hành còn xảy ra tình trạng quá tải về hạ tầng tiện ích do lượng cư dân sinh sống vượt xa quy hoạch ban đầu. Những sự cố mang tính dây chuyền khiến UBND TP. Hà Nội đã ra quyết định dừng cấp phép dự án mới của chủ đầu tư này từ cuối năm 2015.

Lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản chia sẻ, một dự án quy mô nhỏ có thể làm được với cách làm của ông Lê Thanh Thản. Tuy nhiên, với những công trình quy mô hàng chục tầng, việc thúc tiến độ dễ dẫn tới tình trạng “vỡ trận” khi không kiểm soát được chất lượng công trình.

Vị này nói: “Đó là chưa kể, có thời điểm chủ đầu tư này cùng lúc triển khai nhiều dự án lớn, nếu vẫn tiết kiệm chi phí không đúng cách thì hoàn toàn có thể xảy ra việc chất lượng dự án không được đảm bảo”.

Ngoài câu chuyện về chất lượng công trình, những câu chuyện về quá tải hạ tầng cũng khiến “chung cư ông Thản” không chỉ là nỗi ám ảnh của người mua nhà mà với cả cơ quan quản lý và chính quyền địa phương. Lãnh đạo một phường, nơi có dự án của ông Thản cho biết, riêng dân số của 12 tòa nhà đã bằng số dân của cả phường trước đây. Điều này gây áp lực không nhỏ về không gian sinh hoạt cộng đồng, trường học, bệnh viện, nơi đỗ xe…