Gần đây, phân khúc căn hộ cao cấp hầu như không còn được nhà đầu tư thứ cấp nhắc tới vì tìm mãi không ra lợi nhuận. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư đang phải cắt lỗ nhưng rao bán mãi vẫn chưa có người mua.
Trong bối cảnh nhu cầu người dân chủ yếu là nhà giá trung, rẻ, thì những dự án cao cấp tại quận 2 Sài Gòn như Gateway Thảo Điền, Sala, Water Bay Novaland… dự kiến “bung” cả chục nghìn căn hộ giá cao.
Ba năm trước, chị Đào Thanh Huyền, một người trong nhóm đầu tư từ Hà Nội vào Tp.HCM để “đổ tiền” vào hàng loạt căn hộ cao cấp ở Masteri Thảo Điền (quận 2). Chị Huyền kỳ vọng lợi nhuận rất lớn vì thị trường có dấu hiệu phục hồi. Nhưng đến nay, lợi nhuận vẫn chưa thấy đâu mà số lãi vay đã ăn đứt lợi nhuận kỳ vọng nên chị Huyền đang tìm cách thoát hàng càng nhanh càng tốt.
Tương tự, nhóm bạn của chị Huyền cũng đang rao bán trên mọi kênh, kể cả ký gửi cho môi giới với mức giá thấp hơn giá gốc 200-300 triệu đồng/căn. Song, thực tế là lực cầu ở phân khúc này quá ít để cho họ thu hồi vốn.
Kế hoạch tháo chạy khỏi căn hộ cao cấp đang tạo nên một làn sóng ở Tp.HCM.
Rao lỗ 400 triệu đồng nhưng 3 năm chưa bán được
Hiện nay, thị trường bất động sản Tp.HCM đang trên đỉnh phục hồi nhưng chỉ có phân khúc trung bình và giá thấp được lợi. Phân khúc cao cấp vẫn tắc trong thanh khoản.
Nhiều nhà đầu tư đang “cố đấm ăn xôi” để chờ bán sản phẩm nhằm thu lợi về. Song, không ít nhà đầu tư thứ cấp bắt buộc phải bán cắt lỗ vì bị chôn vốn lâu, cộng với sức ép từ vay lãi ngân hàng.
Bà Nguyễn Thị Thu đầu tư căn hộ diện tích hơn 100m2, giá 4,5 tỷ đồng tại dự án Star Hill (quận 7), nhưng đã gần 3 năm, bà chưa thể bán căn hộ này.
Nhà đầu tư này chia sẻ: “Tôi đang rao bán với giá 4,4 tỷ đồng. Nếu tính cả lãi suất vay đầu tư, tôi lỗ hơn 400 triệu đồng. Trong khi, nếu đầu tư dự án khác phân khúc trung cấp, chỉ cần ‘lướt sóng’, tôi cũng thu về 300 triệu với 3 suất đầu tư”.
Đồng cảnh ngộ, anh Đăng đang sở hữu hai suất đầu tư căn hộ cao cấp tại dự án Scenic Valley (quận 7) và một căn hộ 70m2 giáp đường Nguyễn Thị Minh Khai (quận 3) mua 2,8 tỷ đồng cách đây hơn 1 năm. Rao bán từ giữa năm 2016 nhưng đến nay căn hộ của anh vẫn chưa có người mua.
“Những tháng gần đây, việc tìm khách mua nhà giá 35 triệu/m2 cực kỳ khó. Khách hàng ký gửi chấp nhận lỗ với mức chiết khấu và hoa hồng cao nhưng nhu cầu khách mua không có. Những dự án cao cấp mà sàn phân phối đều nằm ở những vị trí đã quá tải về hạ tầng xã hội nên không mấy ai quyết định xuống tiền”, anh Tú cho hay.Anh Phan Anh Tú, một nhân viên môi giới tại quận 2 cho biết, anh đang được khách hàng gửi bán hơn 10 căn hộ tại dự án do đơn vị anh phân phối. Dù đã bán gần hết số lượng căn hộ của chủ đầu tư, anh Tú vẫn liên tục nhận thêm lượng căn hộ do khách hàng ký gửi.
Vài năm trước, sản phẩm căn hộ cao cấp được đưa ra thị trường rất nhiều. Các nhà đầu tư có nhiều chính sách ưu đãi dành cho khách hàng, đơn cử như hứa hẹn lợi nhuận 10%/năm, miễn lãi suất trong 2 năm,… Nhờ những chính sách này, họ đã bán được rất nhiều hàng hóa bất động sản và nhà đầu tư thứ cấp cũng nhanh chóng xuống tiền.
Đến nay, hầu hết các nhà đầu tư thứ cấp đã nhận nhà nhưng thực tế là họ cho thuê giá bèo hoặc không cho thuê được; trong khi đó giá căn hộ cao cấp lại không tăng như kỳ vọng, không thể “lướt sóng”.
Hơn nữa, Không phải nhà đầu tư nào cũng có vốn tự có đủ khả năng đầu tư mà phần nhiều là phải đi vay ngân hàng.
 |
Giảm giá 100-200 triệu/căn
Theo tìm hiểu, tại nhiều dự án, nhà đầu tư thứ cấp đang rao bán giảm giá 100-200 triệu/căn so với đầu năm ngoái.
Đơn cử, dự án Rivera Park tại quận 10 đang được chào bán thứ cấp với giá giảm 5-7% so với cùng thời điểm năm ngoái. Hay một nhà đầu tư dự án Sky Garden II tại quận 7 chấp nhận chào bán cắt lỗ 200 triệu cho một căn hộ gần 70m2, với yêu cầu bán nhanh trong vòng 2 tháng.
Thực tế đến nay, nhiều nhà đầu tư vẫn chưa thể bán nổi hàng. Được biết, nhà đầu tư thứ cấp một số dự án như Vinhomes Central Park, Masteri Thảo Điền,… đang rao bán với giá thương lượng giảm từ 50 – 100 triệu đồng/căn. Ước tính, giá bán thứ cấp tại nhiều dự án có chiều hướng giảm 7-10% kể từ năm 2016 đến nay.
Căn hộ bán lỗ cũng được bao thêm các loại phí dài hạn có giá trị hàng trăm triệu đồng. Chẳng hạn, tại dự án SaigonRes Plaza mới đây, nhiều khách hàng đang có thông tin là nhà đầu tư nhận nhà xong bán cắt lỗ 300 triệu đồng.
Theo đánh giá của chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, có người vốn tự có chỉ đủ mua được một căn, nhưng vay ngân hàng với tỷ lệ rất cao, lên đến 80% để mua nhiều căn. Với kỳ vọng giá căn hộ cao cấp có thể tăng, có cơ hội “lướt sóng”, kiếm lời… họ sử dụng đòn bẩy tài chính rất cao (vay ngân hàng), lấy chính căn hộ hình thành trong tương lai thế chấp để vay vốn đầu tư. Ông Hiển cho biết, tình hình này có điểm tương đồng với các năm 2006 – 2007. Tuy nhiên, mức thanh khoản ở thời điểm này rất khác khiến nhà đầu tư chôn vốn và muốn cắt lỗ nhanh trong giai đoạn này.
Không dành cho phân khúc cao cấp
Bỏ qua những cảnh báo về thị trường, hàng loạt chủ đầu tư vẫn đều đặn tung ra thị trường hàng chục nghìn căn hộ chỉ trong 2 năm qua.
Theo nhận định của các chuyên gia, 2 năm nay là giai đoạn phục hồi của thị trường bất động sản nhưng dường như không dành cho phân khúc cao cấp. Thị trường không thể tạo thanh khoản cho phân khúc hạng sang vì lượng tiền không đủ để hấp thụ nhanh chóng. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư thứ cấp nhận định sai diễn biến thị trường đã đổ vốn vào phân khúc này.
Trong 4 năm qua, riêng tại thị trường Tp.HCM, tổng quỹ căn hộ cao cấp được các chủ đầu tư tung ra khoảng 25.000 căn. Giá trung bình của phân khúc này khoảng 4 tỷ đồng/căn thì thị trường cần phải có khoảng 100.000 tỷ đồng (hơn 4 tỷ USD) để có thể hấp thụ hết. Đây là con số quá lớn để tiêu thụ trong 1-2 năm.
Trong trường hợp họ hạ giá bán để cạnh tranh với nhà đầu tư thứ cấp, chắc chắn sẽ gặp những khiếu nại từ phía khách hàng trung thành đã góp vốn mua nhà từ giai đoạn đầu. Ngược lại, nhà đầu tư thứ cấp khó mà “lướt sóng” căn hộ cao cấp khi chủ đầu tư chưa bán hết hàng, buộc lòng họ phải giảm xuống dưới giá gốc mong thoát hàng.Trong tình cảnh bế tắc, chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp cũng đang “cầm chân” nhau trong phương án bán hàng. Nhiều chủ đầu tư không khỏi lo lắng khi bị đặt vào tình thế tiến không được, lùi không xong, bởi các dự án vẫn tồn kho một lượng căn hộ nhất định.
Một số chuyên gia dự báo, làn sóng bán cắt lỗ căn hộ cao cấp sẽ ngày càng mạnh hơn trong 2 năm tới, vì hiện tại chưa có dấu hiệu nào khả quan. Nguồn cung mới tăng nhanh, giá cả tụt dốc thảm hại, các kênh kinh doanh cho thuê căn hộ cao cấp đang ùn ứ,… sẽ tạo thêm áp lực lên các nhà đầu tư thứ cấp, nhất là những người sử dụng đòn bẩy tài chính (vay) để đầu tư.